Все по покупке недвижимости в Италии - как не попасть к мошенникам и минимизировать риски.

Доброго времени суток, уважаемые наши читатели и желающие купить недвижимость в Италии!

Наше русское агентство недвижимости в Лигурии «Studio Immobiliare Russo» S.R.L. находится городе Сан Ремо и мы успешно работаем на рынке продаж недвижимости Лигурии, её покупки, аренды вилл, домов, квартир и апартаментов. Я постараюсь на примере нашего региона Лигурия обрисовать вам азы, касающиеся недвижимости Италии.

Меня зовут Алексей Азаров, я являюсь совладельцем нашего агентства недвижимости для русскоязычного населения, и хотел бы затронуть не только вопросы по покупке недвижимости в Италии, данная статья вот здесь, но и как не попасть в руки недобросовестных риэлторов. Как не оказаться в руках мошенников, какие надо знать правила игры по покупке, продаже и аренде недвижимости в Италии. Как я уже написал выше, мы находимся в Лигурии и я напишу всем кто полюбил наш цветочный край, пошаговую информацию, краткий справочник или, как говорят, шпаргалочку))) Начнем….

Есть идея купить недвижимость в Италии - пора действовать.

Всё, как всегда, начинается с идеи ранним воскресным утром или же наоборот за ужином в кругу друзей, которые уже приобрели себе виллу или апартаменты в Лигурии. Вы, как и другие 95% покупателей недвижимости, зайдете в интернет и будете бороздить его просторы ночами и днями в поисках желаемого. Для начала обратим внимание на сайты. Когда мы, например, начинали, сайтов по недвижимости в Лигурии было очень мало, сейчас, через время, их огромное количество. На что стоит обратить внимание на сайтах агентств:

Офис компании в Лигурии

1) Есть ли реальный офис данной русской компании недвижимости в Лигурии и вообще в Италии - или они просто перепродают виллы, квартиры, дома и апартаменты. Это важно - объясню почему: риэлтор который работает у нас в Лигурии должен знать все про свою недвижимость. Если он сидит в Москве и в глаза не видел эту виллу за 3 000 000 евро, есть большая вероятность, что вы получите недостоверную информацию. Так как он будет звонить в агентство Италии, потом, может, это агентство взяло эту виллу у другого агентства и так далее. В итоге, риэлтор в Москве не владеет полной картиной - как информационной, так и юридической. Он не знает, есть ли у недвижимости обременение или еще какая-нибудь оказия, впрочем, про документы и юридическую сторону позже. Агентство недвижимости обязано иметь свой офис и реальных живых агентов в Италии, иначе Ваша безопасность и гарантии сделки под угрозой.

Сами подумайте, например - менеджер Маша, работающая в «Супер компании», обещает вам понарамный вид на море, четыре спальные комнаты, пышно-цветущий сад и долгожданную тишину. Однако Маша не знает, что вид на море хоть и есть, но угловой, а красивое фото было снято в другом районе для антуража. Маша не ведает о том, что четвертая комната сделана  незаконно, так как перегородку хозяева снесли, не утвердив перепланировку в комунне и наконец, Маша думать не думает, что внизу перед окнами проездная дорога и рев от мотоциклов плохо влияет на самочувствие жильцов, а ГСМ в грунтовых водах - на сад, который был пышным когда-то давно, пока не засох((((.

Задача любого агентства - продать, это да! Они ищут такие агентства, как например наше и хотят сотрудничать с ними. Все это замечательно, но качество услуг резко падает, так как уже из Москвы или Хабаровска вас изначально могут ввести в заблуждения. ПОЭТОМУ ОФИС АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ - ОБЯЗАТЕЛЕН.

Фальшивые объявления по продаже и аренде

2) Распространённая «утка» - выставлять на сайт уже проданные шикарные виллы, дома, квартиры или апартаменты. Схема проста и стара как мир. Недобросовестные агентства выставляют уже проданные, а в худшем случае - несуществующие объекты на сайте. Часто с заниженными в двое ценами для приманки, Вас клиентов. Добросовестные агентства, например, всегда указывают на лоте, если он продан. То есть, оставляют такие объявления на сайте лишь для того, чтобы не плодить "испортившиеся" ссылки и не терять позиции в интернете. Здесь ничего плохого абсолютно нет, вы сразу видите - ПРОДАНО. Но если вы звоните менеджеру и только в ходе звонка выясняете, что объект продан, возникает много вопросов и недопонимание. Почему не сняли, не указали на сайте, что продано. И вам, естественно, тут же предлагают другие варианты, гораздо менее привлекательные. Впрочем, точности ради заметим, что всякое бывает и в разгар сезона люди могут и забыть убрать объявление или поставить галочку "продано". Но чаще всего наличие на сайте уже проданных объектов без этой пометки означает, что Вы имеете дело с агентством, работающим не с собственниками недвижимости, а с другими агентствами, которые знать не знают о том, что их старое объявление у кого-то числится всё ещё актуальным.

Наличие лицензии на работу риэлтором в Италии

3) Добросовестные русские агентства недвижимости в Италии и Лигурии обязаны на своем сайте указать юридическое название компании, номер налогоплательщика, номер лицензии на право заниматься деятельностью в сфере недвижимости, уставной капитал. Например, так:

Если этого нет - ОНИ НЕ ИМЕЮТ ПРАВА ЗАНИМАТЬСЯ ПРОДАЖЕЙ на территории Италии. Это закон. Агентства, которые сделали себе филиалы в России, также обязаны указывать данную информацию, к сожалению об этом мало кто знает(((. В Италии за пренебрежение этим правилом жестко штрафуют и закрывают компании, нелегально занимающимися продажами недвижимости по стране, а также закрывают сайты мошенников. Так что, кто предупрежден, тот вооружен, сайты без лицензии на этот вид деятельности опасны тем, что при плохом стечении обстоятельств при покупке недвижимости в Италии вам не накого будет подать в суд и вы, оплатив большие расходы, останетесь с носом(( Спрашивайте лицензию сразу при знакомстве с агентством недвижимости. Если они начинают мяться и не давать ее, можете смело прекращать с ними работу, даже если у них был хороший объект. Ваша безопасность важнее.

 

Оплата комиссионных риэлтору

4) Информация о вознаграждении на сайте - это тоже важно. Опять-таки, недобросовестные агентства-«перепродасты» не любят информировать сразу клиента о вознаграждении в случае сделки. И лишь потом, в ходе заключения сделки начинают вылезать неприятные сюрпризы для Вас. Давайте разберем все тоже по порядку. В Италии продавец и покупатель платят агентству недвижимости 3% от общей суммы сделки. То есть, если вилла в Лигурии стоит 1 000 000 евро, Вы оплатите 30 000 евро и вот первая «засада» - ПЛЮС IVA. Если и пишут или говорят про вознаграждение, всегда умалчивают этот маленький и хитрый момент оплаты. В Италии IVA - это аналог русского НДС, он равен 22%, а значит вам еще надо будет доплатить 6 600 евро к тем 30 000 евро. Итого 36 600. Сумма не маленькая, согласитесь, хватило бы, чтобы купить оргтехнику домой.

Но это пол-беды, зачастую агентства в Москве, чтобы заработать себе прибыль, объявляют себе тарифы до 7% + НДС от сделки. Еще раз напомню, в Италии агентство получает 3%. Мы все понимаем: конечно, всем надо зарабатывать, но между нами говоря, переплачивать кроме 36 600 еще 48 800 если 7% (опять-таки, берем виллу за 1 000 000 евро) - это уже очень серьезная сумма. К нам приезжали клиенты с рассказами о том, как некоторые фирмы умудряются взять с будущих клиентов 1000 евро и более за то, что их встретят и покатают по объектам. Это мне кажется грубым нарушением, так как если Вы потом купите недвижимость у агентства, то что они залили в бак всего 100 евро, им потом окупится в сотни раз. А если не купили, значит Они плохо работали или вам ничего не понравилось, такое тоже бывает. НЕ ДАВАЙТЕ НАПЕРЕД ДЕНЬГИ ЗА ТРАНСФЕР И ПРОСМОТРЫ.

Про основные и ключевые моменты на сайтах, думаю, сказал. Ну что же, давайте пристегнем ремни и отправимся к нам в Италию, регион Лигурия!

Как доехать до Лигурии

После того как вы уже определились с регионом Италии, вам необходимо сделать туристическую визу типа «С», купить билет на самолет и забронировать гостиницу. Лигурия - регион, который находится около границы Лазурного берега Франции и ближайший аэропорт от Сан Ремо есть, например, в Ницце. Также, конечно, вы можете прилететь в Милан или Геную, но смысл передвижений до вашего города один и тот же. Как добраться с аэропорта Ниццы до Сан Ремо, Бордигеры, Вентимильи, многие не знают. Давайте начнем с простого, с азов. Прилетев в любой аэропорт в Европе вы всегда можете:

• арендовать машину

• отправиться на поезде

• купить билет на рейсовый автобус

В Ницце после прилета в Терминал 1 или 2 вы можете сделать то же самое. Офис по аренде машин расположен во втором терминале, так же и автобусы. На автобусе вы можете доехать до железнодорожного вокзала, там взять билет до Вентимильи, дальше поезд не идет. А уж с Вентимилья можете путешествовать по всей Италии, главное чтобы были ЖД вокзалы. Например в Оспедалетти нет ЖД вокзала и поэтому вам надо приехать или в Бордигеру или Сан Ремо.

Аренда машины в Ницце тоже нехитрое дело, при себе надо иметь лишь кредитную карту и водительское удостоверение международного образца. Бронь лучше сделать заранее. Обратите внимание на саму машину, она должна быть вымыта. Если есть царапины или дефекты на кузове, немедленно укажите это в квитанции, иначе в итоге ваша заблокированная сумма с карточки может не вся вернуться. Это частая практика на Лазурном берегу Франции.

Рейсовые автобусы так же отходят от второго терминала города Ниццы. Там вы можете взять билет до Вентимильи или Сан Ремо. Автобусы отходят каждые пол-часа.

Первая встреча с риэлторами в Лигурии - на что надо обратить внимание

После утомительного перелета, поездки до отеля или друзей, вы назначаете с русскоязычными агентствами по недвижимости встречи. Кроме обычной коммуникабельности, вежливости и стопроцентного знания всех объектов, хороший агент по недвижимости в Лигурии и вообще в Италии должен знать хорошо итальянский язык. Без него переговоры нереальны. Я уже писал вам о наличие офиса у агентства. Так вот, на месте уже будет понятно, куда вы попали. Зачастую компании, которые размещают на одном сайте сразу десятки стран, подписывают сомнительные договора по обслуживанию клиента с итальянскими агентствами. И переводчица Зина на час-другой становится риэлтером. 

В офисах недвижимости на самом видном месте по обычаю висит та самая лицензия на данный вид деятельности.

Впрочем: часто наши русские девушки, выйдя замуж за итальянца, на основании его лицензии открывают с ним свое агентство. Здесь ничего криминального нет, многие так поступают. Итальянцы и сами между собой постоянно так делают.

Осмотры и презентации недвижимости Лигурии

Далее, очень важно еще действовать по запланированному. Так как зачастую, когда риэлторы видят, что ничего вам не понравилось из того, что вы 2 месяца по сайту выбирали, поскольку выяснилось, что фотки все врут, а фотошоп можно было использовать несколько скромнее, они начинают возить Вас по горам и долам с фразами типа "А вот можно еще в одно место заехать". Сразу говорю - ЧУДЕС НЕ БЫВАЕТ. То есть, бывают конечно, но согласованные заранее))) Ехать туда-незнаю-куда не стоит. Лично я предпочитаю беречь ваши нервы и самое главное - время. Так как нереально за час вдруг еще обнаружить 4 новые виллы или пару квартир еще лучше. Если они существуют, почему их сразу не выслали? Может, я пишу сильно придирчиво, но когда наши клиенты не воодушевились ничем, мы, например, берем тайм-аут, высылаем всю информацию и назначаем новые встречи.

Юридические документы на недвижимость Италии

Ураааааа!!! Вам наконец понравилась чудесная вилла или просторные апартаменты в Лигурии, что дальше? Дальше вам необходимо проверить документы на их юридическую чистоту, и тут, как всегда, важную роль играет ваше агентство недвижимости, от него зависит вся сделка. Я советую все же заранее проверить весь пакет документов и уточнить у нотариуса, все ли в порядке с документами, независимо от агентства. Но и тут масса мелочей, которые я не могу в одной статье описать. Всё же, обратите внимание на:

  • правильность планировки;
  • строительные нормы;
  • клас энергетики;
  • сколько вам платить налогов;
  • правила кондоминиума;
  • оплата всех долгов продавцом;
  • обременения.

Список довольно большой, конечно, но основное я назвал. Если есть обременения, необходимо уточнить какие именно, если ипотека или в залоге недвижимость, тут нет ничего страшного. В момент нотариального акта происходит погашение этих обременений. Но если будет УЗО ФРУТТО (usufrutto), будьте настороже.

Обратите внимание еще очень серьезно на планировку дома или квартиры. Она должна соответствовать последней кадастровой выписке. Если границы стен не совпадают с реальностью, тут надо разбираться, или это быстрый процесс перепланировки, или растянутый на годы. ИЛИ ПРОЦЕСС ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ВООБЩЕ НЕЛЬЗЯ ЛЕГАЛИЗОВАТЬ.

Метратура дома или как могут обмануть

Иногда даже мы не знаем до полной проверки, каков в точности метраж данной виллы или апартаментов, так как всегда есть подводные камни. Но как только клиент выразил твердо намерение купить виллу или апартаменты, мы немедленно начинаем жесткую проверку всего, включая и метратуру. Давайте расскажу, в чём тут нюансы.

Регион Лигурия находится на гористой местности, и данные земли здесь обозначены как "Земли сельскохозяйственного назначения", не все конечно, но основная часть. Поэтому в Лигурии 95% вилл и домов построены следующим образом: верхний этаж - жилая зона, нижний этаж - нежилая зона для сена и тракторов. Поэтому, если ваш дом 300 м2, очень часто как минимум половина его считается "нежилой зоной". И если вы видите на вилле 5 спальных комнат, вполне возможно, что официально у нотариуса вы будете подписывать документ, в котором спальными комнатами значатся только две. Итальянцы, естественно, делают в нижней части себе и красивые залы из мрамора, и спальные комнаты. Но официально этого делать нельзя, хотя все делают. Так как закон, который приняли по Лигурии, и впрямь не поддается логике. Если сельскохозяйственного назначения - значит половина дома под сарай?.. Бред, конечно, но мы все с этим здесь живем. Самое главное, чтобы вы знали про этот нюанс. Magazino - это нежилая часть. Обратите на это внимание. Вся печаль у вас будет в том, что при перепродаже вы увидите все свои недочеты, о которых могли умолчать и продавец, и агентство недвижимости.

Так вот, множество агентств часто искажают действительные цифры метража недвижимости. Для них самое главное - вам её продать. СПРАШИВАЙТЕ СРАЗУ МЕТРАЖ ЖИЛОГО И НЕ ЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

И самое главное знайте: нотариус смотрит лишь документы, которые в Кадастровой ведомости, он не выезжает проверять дом, а это значит, что будьте сами бдительны, смотрите, что вы подписываете в нотариальном акте. Кто предупрежден, тот вооружен.

Хорошего настроения Вам и будьте внимательны при выборе русского агентства недвижимости в Италии!